Husköpet

Här följer ett kort sammandrag av en lärorik resa på sex månader från idé till köpekontrakt!

Tanken
Som frankofiler och mångåriga husägare i skärgården med omfattande renoveringar bakom oss, började vi våga tanken att köpa ett renoveringsobjekt i Frankrike. Första frågan blir naturligt, var i detta stora land skall vi leta? Har du en dröm att hitta en by som i Lasse Hallströms film Chocolat så kan ”Les plus beaux villages de France” vara en bra början.

Jag hade sedan ett tidigare besök, mycket positiva känslor för departementet AUDE (11) mitt i Sydfrankrike. Ett område centralt i Europa med underbart klimat och dignande av historia (Romarnas, Katarerna, Vinets och Tempelherrarnas för att nämna några).

Initialt skall nämnas att vi valde att rådbråka vår franska för all kontakt och alla förhandlingar och har man en skolfranska som grund och ett intresse kan jag varmt rekommendera det som en crash course i spårket för att komma igång. Google translate och hjälpsiter som denna digitala variant av min gamla fransklärarinna är till stor hjälp.

Men hur börjar man då?

Att leta on-line
Trots att Frankrike kanske inte är Europas mest digitala land så har systemet för husförsäljning på nätet tagit bra fart och det finns en uppsjö av väl fungerande webbsidor att botanisera bland.

Några av dessa finner du här (flera av dem har engelsk version):
www.logic-immo.com/
www.seloger.com/
www.explorimmo.com/
www.lesiteimmo.com/
www.avendrealouer.fr/
www.entreparticuliers.com/
www.apparticulier.com/
www.refleximmo.com/
www.immobilier.fr/
www.lesclesdumidi.com/
www.immonot.com/

Försäljning utan mäklare:
www.pap.fr
www.immogo.com

På alla dessa sidor kan du lägga upp bevakningar på det som du söker, efter dina önskemål och få påminnelsemail med förslag med jämna mellanrum.

Gemensamt för de sidor som listar mäklarobjekt är att du vid intresse kontaktar någon av mäklarna via formuläret på sidan. Du hittar samma objekt på flera av sidorna representerade av olika mäklare om det inte är en ”exclusivité. Annonseran innehåller ofta förkortningar och här hittar du en förklaringslista.  I januari började vi vår scanning av näterbjudandena.

Vilka kriterier skall man ha?
Detta är självfallet helt individuellt men i bevakningsmailen kan man välja område, storlek i m2, och och maxpris. Därutöver kan man välja betydligt fler alternativ under avancerad sökning. I vårt fall valde vi Aude som område och ett maxpris på EURO 30 000 eftersom vi sökte ett renoveringsobjekt och i vissa fall kryssade vi i ”hus” då vi inte sökte lägenhet eller affärslokaler. Detta gav oss ett hanterligt antal svar på kanske runt 50 objekt som lite grann varierade under dessa månader då vissa såldes och nya tillkom. Viktigt speciellt om man letar efter ett renoveringsobjekt är att ta reda på om objektet är ”à usage d’habitation” alltså avsett som bostad, om inte kan det komplicera ditt projekt och kräva ansökan om detta.

Därutöver måste man för sig själv sätta sina egna kriterier på vad man mer på detaljnivå önskar av sitt objekt. Vi valde följande kriterier i vårt fall: Kommunalt vatten och avlopp inkopplat, Elektricitet inkopplad, Uteplats, Eldstad, Hela väggar, Tak i god kondition, Affär på gångavstånd, Utsikt, Restaurant på gångavstånd och Kollektivtrafik. Självklart får man se detta som en önskelista att kompromissa med och i vårt fall fick vi träff på 8 av 10 punkter för det objekt vi till slut valde. Noteras här att eftersom det väldigt ofta handlar om stenhus är taket en svag punkt och helt central för byggnadens värde. Ett nytt trätak med tegel, på 50-100 m2 kostar lätt 150 000 SEK.

När man hittar ett intressant objekt kan man via bevakningssidan maila mäklaren och be om mer uppgifter och man får då ofta ett ”Fiche express” som är en mer utvecklad presentation av objektet med mer detaljer men fortfarande sällan med adress.

Planering av besök
Efter att under cirka tre månader ha följt marknaden och fått ett ganska stort antal objekt oss föreslagna via de bevakningsmail vi abonnerat på, bestämde vi oss i mars för att välja ut ett antal som vi skulle åka ned och besöka.
Vi gjorde en Excelkalkyl där vi listade alla objekt och jämförde med alla våra kriterier och valde sedan ut de 20 mest tilltalande och mailade via bevakningshemsidorna respektive mäklare med begäran om en visning någon av de tre dagar vi skulle vara i Aude.
Nu följde ett pusslande med tider och de olika mäklarnas kalendrar, ett gott råd är att lägga in lite marginal då man inte alltid hittar vägen (GPS är ett måste och fungerar oklanderligt) men också eftersom tidspassningen inte alltid är lika exakt som är vana vid. Dock uppfyllde ingen av de sju olika mäklare vi träffade denna fördom utan dök upp exakt på klockslaget.
Ett bra tips är att de mäklaren komma upp med några liknande objekt hon/han har som ligger i närheten.

Att åka på visningar
Försedda med vår kriterielista utprintad och alla besök inbokade (vissa i sista minuten) startade vi från Caune Minervois, klockan halv nio måndagen den 30 mars 2015 vår jakt på ett drömhus. På vindlande vägar upp i bergen landade vi efter en halvtimme i en ravinstad där vårt första objekt var beläget. Mäklaren var en fryntlig herre med lång erfarenhet av regionen och visade oss det första huset, som var ett obebott (sedan ett tag) stenhus inne i byn. Vi insåg direkt fördelen av att vara två. Två som kan ta bilder och ställa alla frågorna på kriterielistan men också uppmärksamma det unika med varje objekt och ställa frågorna om det som ser konstigt ut.
På detta sätt avverkade vi runt 15 objekt på tre dagar och detta gav oss också en bra insikt i området.

Att rationellt utvärdera de olika objekten
Väl hemkomna till Stockholm var det dags att dels fundera igenom magkänslan från alla visningarna men också att sammanställa ”scoringen” från Excelarket för att komma fram till några möjliga slutkandidater. För oss stod det ganska snart klart att vi hade tre möjliga varav en het kandidat och vi visade upp bilder och beskrev det för övriga i familjen samt några nära vänner.
Ganska snart insåg vi att vi mentalt redan hade bestämt oss och insåg att man verkligen får anstränga sig för att nu utvärdera objektet någorlunda neutralt.
Via brevväxling med den mycket engagerade mäklaren kunde vi snabbt få en bedömning av huset av en oberoende byggmästare. Ja, hur oberoende han var visste vi inte då men chansade och erbjöd honom betalt för några timmars bedömning om vi valde att ej köpa, eller om vi använde en annan hantverkare om vi ändå köpte. Det stod klart att vi skulle behöva göra om taket helt och kanske förstärka övre delen av en vägg. Han gav oss också ett råd om prisnivån som han fann rimlig.

Dags att lägga ett bud
Vi fick ganska snabbt en indikation på att säljaren var villig att sälja och kunde efter att ha övertygat oss om att vatten, avlopp och el fanns indraget samt att huset var klassat som bostad, besluta oss för att med offerten på ombyggnad som grund gå tillbaka till mäklaren och lägga ett bud avsevärt under de begärda priset. Vi använde ett typbrev för ”offre d’achat” som vi hittade på nätet och lade ett bud. Mäklaren återkom och meddelade att säljaren avsåg att acceptera vårt bud. Ett sätt att stämma av om priset ligger rätt kan vara att testa denna prisuppskattning på nätet.

Att välja Notaire
Nu behövde vi hitta vår Notaire och mot bakgrund av att vi nu hade fått en uppfattning om säljaren valde vi för enkelhetens skull samma Notaire som dessutom är den enda på orten. Detta är inte en självklar lösning men verkar ha fungerat bra i vårt fall. Sin Notaire kan man söka efter på den officiella hemsidan och på nätet kan man också beräkna ”les frais d’achat”.

Nu skall DOSSIER DE DIAGNOSTICS TECHNIQUES göras
Enligt fransk lagstiftning skall säljaren ombesörja en teknisk undersökning av huset vilken skall göras av en för ändamålet certifierad specialist. Undersökningen omfattar fem områden, Asbestförekomst, Elinstallationens standard, Förekomst av termiter, Förekomst av bly, Risker för naturkatastrofer i området. Undersökningen sker med stor noggrannhet och är av stor hjälp för köparen. Noteras kan att förekomst av bly endast berör färgskikt och märkligt nog inte vattenledningar! Undersökningen visade inget alarmerande under något av områdena och påpekade dessutom takets dåliga status som vi ju kände till.

Tid att skriva köpekontrakt
Onsdagen den 1 juli träffade vi så efter sex månader säljarens representant och vår mäklare på plats hos notarien för underskrift av ”Compromis de vente”. Proceduren som tar runt en timme består i att notarien går igenom kontraktet sida för sida och ställer förtydligande frågor och förklarar. Därefter skall varje sida signeras med initialer av såväl säljare som köpare och ett stycke var vi båda tvungna att inte bara läsa men också skriva för hand på franska. Avslutningsvis skrev vi alla under och skakade hand. Notarien informerade om att han senast tre månader efter denna dag kommer att kalla oss alla igen för att skriva slutliga handlingar. Denna period inleds med en 7 dagars ångervecka för köparen under vilken denne också skall erlägga handpenningen som är i princip 10 % av köpeskillingen även om den tekniskt består av flera delar. Notarien kommer under perioden fram till slutförandet av köpet att bland annat kontrollera att det inte finns inteckningar och stämma av andra legala och praktiska förhållanden.

Denna sida är en av många med utförliga tips om husköpprocessen i Frankrike.

Vad händer nu?

Jo, nu fortsätter äventyret i bloggen…

3 reaktioner på ”Husköpet

  1. Underbart att läsa hur ni gjorde ert val som vi, fast vi ville ha en lägenhet, och hur man genom förbestämda kriterier kan hitta sitt drömboende! följer med spänning er renovering och ser fram emot det färdiga resultatet.
    Ha en go dag

    Gilla

  2. Ping: Tre slott i Frankrike eller en villa i Bromma? | hus i frankrike

Kommentera

Fyll i dina uppgifter nedan eller klicka på en ikon för att logga in:

WordPress.com Logo

Du kommenterar med ditt WordPress.com-konto. Logga ut / Ändra )

Twitter-bild

Du kommenterar med ditt Twitter-konto. Logga ut / Ändra )

Facebook-foto

Du kommenterar med ditt Facebook-konto. Logga ut / Ändra )

Google+ photo

Du kommenterar med ditt Google+-konto. Logga ut / Ändra )

Ansluter till %s